이태경 / 토지+자유연구소 부소장
6·27대책 이후 전국적으로 아파트 상승 거래 비중이 줄고, 서울·경기 등 수도권에서는 하락거래 비중이 커진 것으로 나타났다. 아울러 대출 규제 이후 9억 원 이하 주택 거래가 절반에 해당할 만큼 서울 아파트 시장이 저가 주택 위주로 거래되고 있다. 6·27대책 서울 아파트 거래량도 확연히 꺾였는데, 8월 들어서는 거래량이 400건대에 머물고 있다. 정부는 수도권에 공공주택 1만 5000호를 추가공급하겠다는 공급대책을 내놓았다.
6·27대책 이후 전국과 수도권 모두 하락거래 비중 증가
11일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난달 전국 아파트 상승거래 비중은 44.4%로 전월(46.5%) 대비 2.1%포인트 하락했다. 같은 기간 하락 거래 비중은 38.4%에서 41.8%로 3.4%포인트 증가해 상승거래는 줄고 하락거래는 늘어나는 ‘하락 전환’ 흐름이 확인됐다.
특히 주목할 건 수도권과 서울도 하락거래 비중이 늘어났다는 사실이다. 수도권의 경우 지난달 아파트 상승거래 비중이 45.0%로 전월(48.1%) 대비 3.1%포인트 감소한 가운데 하락거래는 35.1%에서 39.2%로 4.1%포인트 늘었다. 서울은 상승거래 비중이 53.2%에서 51.1%로 감소한 반면 하락거래 비중은 30.4%에서 34.0%로 증가했다.
지방은 7월 상승거래가 전월보다 0.2%포인트 줄어든 44.0%, 하락거래는 0.4%포인트 증가한 43.5%로 변동 폭이 미미했다.
직방은 “수도권 중심의 거래 위축이 지속되면 일부 지역에서는 가격 조정이나 매매가 하향 흐름이 더욱 뚜렷해질 수 있다”며 “다만 공급에 대한 불안 심리가 여전히 자리 잡고 있다는 점에서 관망세가 이어지더라도 실제 가격조정 폭은 제한적일 수 있다는 시각도 존재한다”고 설명했다.
대출 규제 이후 거래된 서울 아파트의 절반이 9억원 이하
대출 규제 이후 서울 아파트 거래가 저가 위주로 이뤄지고 있다는 통계도 나왔다.
11일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 6·27 대출 규제 이후 지난 10일까지 43일(6월28∼8월10일)간 신고된 서울 아파트 유효 거래량은 총 4646건으로, 이 중 9억 원 이하 거래가 49.5%(2052건)에 달했다. 대출 규제 직전 43일(5월16일∼6월27일)간 신고된 1만 4528건 가운데 9억 원 이하 거래 비중이 37.7%(5473건)였던 것과 비교해 비중이 무려 11.8%포인트 확대된 것이다.
거래량은 통계의 왜곡을 막기 위해 공히 공공기관이 매입임대사업용으로 매수한 저가의 초소형 아파트와 계약 해제 건을 제외한 뒤 산출, 비교했다. 대출 규제 이후 전반적으로 거래가 크게 위축된 가운데 상대적으로 9억 원 이하 비중이 커진 것은 주담대 한도가 6억 원으로 제한된 영향이 크다는 게 업계의 분석이다. 거기에 7월부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되면서 소득 대비 대출 한도가 감소한 것도 저가 위주의 거래에 영향을 미친 것으로 보인다.
가격대별 거래현황을 보면 6억 원 이하 아파트 거래 비중은 대출 규제 전 14.7%에서 대출 규제 후에는 22.8%로 8.1%가 늘어 가장 큰 폭의 증가를 기록했다. 6억 원 초과∼9억 원 이하는 대출 규제 전 23.0%에서 규제 후 26.8%로 3.8%포인트 커졌다.
반면 9억 원 초과∼15억 원 이하 비중은 대출 규제 전 43일간 34.7%에서 대출 규제 후에는 28.6%로 6%포인트가량 비중이 축소됐다. 특히 대출 규제 전 23.0%를 차지했던 15억 원 초과∼30억 원 이하 비중은 대출 규제 후 15.6%로 7.4%포인트 감소해 반토막이 났다. 이 가격대는 강남권의 소형 아파트나 마포·성동구 등 인기지역 중대형 아파트 시세로 일단 이번 대출 규제로 이들 지역의 거래가 가장 큰 타격을 받은 셈이다.
주목할 대목은 30억 원 초과 초고가 아파트 거래 비중이 대출 규제 전 4.6%에서 대출 규제 후 6.2%로 커진 것으로 나타났다는 사실이다. 대출 규제가 30억 원을 넘는 초고가 아파트 시장에 미치는 영향이 매우 제한적이라는 뜻이다.
서울 아파트 8월 들어 400건대로 거래 격감
서울 아파트 거래량은 대출 규제 이후 급격히 줄어드는 추세다.
12일 서울부동산정보광장에 따르면 8월 서울 아파트 거래량은 불과 471건을 기록했다. 서울 아파트 거래량은 4월 5535건, 5월 8262건, 6월 1만 1989건, 7월 3786건을 각각 기록한 바 있다. 6·27대책 발표 후 거래량이 확연히 꺾인 것이 확인된다.
2035년까지 수도권에 공공주택 1만 5000호 추가 공급
정부는 강력한 대출규제 대책을 발표한 이후 공급대책도 내놓기 시작했다.
12일 정부는 2035년까지 예정된 청년임대 등 공공주택 약 2만 호를 조기에 공급하겠다고 밝혔다. 공공주택이 들어설 입지를 살펴보면 ▲ 대방 군 관사 복합개발 180호(신혼부부·2027년 준공 예정) ▲ 용산 유수지 300호(신혼부부·2031년 준공 예정) ▲ 종로복합청사 50호(청년·2027년 준공 예정) ▲ 천안세관 50호(청년·2030년 준공 예정) 등이다.
정부는 이에 더해 성수동 경찰기마대 부지, 광명세무서, 서울출입국관리사무소 등을 발굴해 수도권을 중심으로 신규 공공주택 1만 5000호 이상을 추가 공급할 계획이다. 기존 2035년까지 계획된 2만 호와 합해서 3만 5000호 이상을 공급할 계획인 것이다.
정부는 공공주택 1만 5000호 추가 공급 계획 발표를 시작으로 공급대책들을 내놓을 전망이다. 부동산 시장상황 등에 따라 보유세 등 부동산 관련 세제 강화가능성도 배제할 수 없다.