이태경 / 토지+자유연구소 부소장
서울 강남3구 아파트 시장의 매수 심리가 빠르게 식고 있다. 매도자들이 던지는 매물도 빠르게 증가 중이다. 특히 우리나라 아파트 시장의 가장 높은 자리에 위치한 강남권역의 아파트 가격 하락세가 가팔라지는데 가운데 하락세가 ‘강남벨트’로 번지고 있다. 관악 등 서울 일부지역에서 아파트 가격 오름세가 목격되지만 머지 않아 강남권역을 따라 하락세에 가담할 가능성이 높다.
바닥 모르게 추락 중인 강남권 아파트 매수심리
12일 한국부동산원 3월 둘째주(9일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 동남권 아파트 매매수급지수는 98.6으로 나타났다. 지난해 1월 셋째주 98.4를 기록한 이후 57주 만에 가장 낮은 수치다.
매매수급지수는 부동산 시장 수요와 공급의 상대적 비중을 나타내는 지표로, 100을 기준으로 0에 가까울수록 공급 우위, 200에 가까울수록 수요 우위를 의미한다.
동남권은 강남3구와 강동구를 포함하는 권역으로, 서울 고가 아파트 시장을 대표하는 지역이다. KB부동산 기준 전국 시세총액 상위 30개 아파트 단지 중 27개 단지가 동남권에 집중돼 있다.
매도자들이 앞다퉈 집을 던지고 있는 강남상황
또한 세금 부담을 피하려는 다주택자와 고가 1주택자 등의 매물도 계속 쌓이고 있다.
부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 강남구의 매매 물건은 11일(1만 16건) 1만 건을 넘어선 데 이어 15일 기준 1만 345건을 기록하고 있다. 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 확인한 1월 23일(7585건)과 비교하면 36.4% 증가했다.
매수 희망자들이 거래를 미룬 채 관망세를 보이는 상황이라 가격은 더 조정될 가능성이 있다. 다주택자들이 양도소득세 중과를 피하려면 유예 종료 시점인 5월 9일 이전에 매매계약을 완료해야 하는 만큼 시간이 지날수록 급매물이 늘고 가격은 낮아질 수 있다는 판단에서다.
강남권 아파트값 낙폭 커져, 한강벨트도 하락세 심화
한편 다주택자와 비거주 1주택자 등에 대한 정부의 규제 움직임으로 서울 강남 아파트값이 하락세를 이어가는 가운데 이런 흐름이 인접한 한강벨트권으로 확대되는 양상이다.
12일 한국부동산원이 발표한 3월 둘째 주(3월9일 기준) 주간 아파트 동향에 따르면 강남3구(서초·강남·송파구)는 하락폭을 일제히 확대하며 3주째 약세를 이어갔다.
송파구가 직전 주 대비 0.17% 내려 하락폭이 가장 컸고 강남구(-0.13%)와 서초구(-0.07%)도 같은 양상을 보였다. 용산구(-0.03%)는 하락폭이 0.02%포인트 줄긴 했지만 마찬가지로 3주째 약세였다.
이들 상급지는 전체 시장의 가격 풍향계 역할을 하는 만큼 이 지역의 최근 하락세도 차상급지에 해당하는 주변 한강벨트권으로 전이되는 모양새다.
강남권에서는 강남3구와 함께 동남권으로 묶이는 강동구(-0.01%)가 최근 눈에 띄는 상승세 둔화를 이어온 끝에 56주 만에 하락 전환했고, 동작구(0.00%)도 보합으로 돌아서 하락 전환을 눈앞에 뒀다. 강북권에서도 지난해 집값이 크게 오른 마포구(0.07%)와 성동구(0.06%)가 최근 하락세를 이어가고 있다.
정부가 다주택자와 투자·투기성 1주택자를 규제하겠다는 방향성을 지속적으로 강조하는 것도 이들 지역의 시장 심리에 영향을 미치는 것으로 보인다.
이재명 대통령은 지난 1일 엑스(X·옛 트위터)에서 “집을 많이 가지거나 살지도 않을 집을 보유하고 초고가 주택에 사는 것이 경제적 이익을 낳는 것이 아니라 부작용에 상응하는 부담이 되게 만들었다면 부동산 투기는 일어날 수 없다”며 세금·금융·규제를 철저히 설계하겠다고 밝혔다.
김윤덕 국토교통부 장관도 이날 라디오 인터뷰에서 정부가 보유세 개편을 통해 초고가·비거주 1주택의 세금 부담을 높이는 대책을 준비 중이라고 밝히면서 “생활하고 사는 집 외에 투기성·투자성의 주택 소유가 경제적으로 더 손해라는 일관된 정책을 할 것”이라며 부동산 정책 지향점을 설명했다.
지난해 투자 수요가 몰리고 집값 상승폭이 컸던 지역에 규제 초점이 맞춰지는 만큼 최근 정부 움직임에 대한 이들 지역의 민감도도 상대적으로 높을 수밖에 없다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “강남과 마용성(마포·용산·성동) 등 고가 주택을 정조준하는 정책 방향이라 이에 대한 해당 지역의 민감도가 전과는 다른 것으로 보인다”며 “이들 지역을 겨냥한 세제 방안이 구체화할 가능성이 있어 강남 집값이 단기간에 급반등하기는 어려울 것”이라고 말했다.
15억 이하 중저가 아파트 상승 중이나 곧 꺾일 듯
주목할 대목은 이전까지 가격이 크게 오르지 않았고 15억원 이하 중저가 아파트가 많은 지역의 가격 흐름이 상급지 및 차상급 한강벨트권과 상반된 양상을 보이고 있다는 사실이다.
성북구는 주간 상승률이 1월 넷째 주 0.42%까지 올랐고, 이후 한동안 하락세를 이어가긴 했으나 이번주에도 0.27%를 기록하며 직전 주 대비 오름폭을 0.08%포인트 키웠다. 중구(0.27%), 서대문구(0.26%), 동대문구(0.22%), 강서구(0.25%), 구로구(0.17%), 관악구(0.15%) 등도 직전 주 대비 상승폭이 확대됐다.
서울 외곽인 관악구는 지난해 집값 상승률이 4.10%로 서울 25개 자치구 중 낮은 축에 속했으나 경우 올해 들어 현재까지 누적 상승률(3.09%)은 서울 전체에서 가장 높다.
이들 지역 역시 매물 총량 자체는 계속 증가하는 추세다. 다만 자금 여력이 상대적으로 크지 않은 생애최초 매수자 등 실수요층 중심이어서 매물 소진 속도가 빠르고, 전월세 가격 상승이 지속되자 차라리 가격대가 높지 않은 지역에서 내집을 마련하려는 수요도 반영돼 상승세가 유지되는 것으로 풀이된다.
하지만 이들 지역은 투기수요가 붙기 어려운데다 우리나라 아파트 시장의 구조를 생각해보면 결국 가격 하락세가 가파르게 이어지는 강남권역을 추수할 수밖에 없을 것으로 전망된다.
