[기고/시민언론 민들레]
반포의 대장 아파트 원베일리가 직전 거래보다 15억 가깝게 낮은 가격에 거래되는 등 서울 강남3구 아파트 시장에서 직전 거래보다 수억 원씩 낮은 가격에 팔린 사례가 속출 중이다. 초고가 신축부터 중소형 아파트까지 하락거래가 나타나면서 가뜩이나 하락세인 강남권 아파트 시장이 요동치고 있다. 문제는 강남을 제외한 비강남 서울과 경기도다. 이 지역들은 여전히 상승 중이다. 이들의 상승세가 민간 임대차 시장의 수급 불균형에 기인한다고 볼 때 정부가 할 일은 자명하다. 강남 등 한강벨트를 제외한 서울 나머지 지역과 경기도에 내려진 토허제를 단계적으로 해제해 민간임대차 시장을 안정시키는 것이 그것이다.
원베일리 직전거래보다 14.5억 하락, 강남에선 직전 거래 대비 30%떨어진 곳도
6일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 자료에 따르면 지난달 29일부터 이달 4일까지 일주일간 거래가 신고된 강남3구 아파트 가운데 동일 단지·동일 면적의 직전 거래보다 가격이 5% 이상 하락한 사례는 총 16건으로 집계됐다. 지역별로는 송파구가 8건으로 절반을 차지했고 강남구 6건, 서초구 2건 순이었다.
가격 하락 폭이 가장 컸던 곳은 서초구 반포동 래미안원베일리다. 전용면적 84㎡가 지난달 57억 원에 거래됐다. 직전보다 무려 14억 5000만 원 낮은 금액이다.
하락률이 가장 높았던 곳은 강남구 개포동 성원대치3단지다. 전용 49㎡가 지난달 14억 원에 거래되면서 직전보다 6억 2500만 원(30.9%) 떨어졌다. 도곡동 현대그린1 전용 84㎡도 22억 원으로 2억 5000만 원(10.2%) 하락했다.
송파구에서는 잠실 일대 주요 단지의 하락거래가 눈에 띄었다. 재건축을 추진 중인 잠실주공5단지 전용 76㎡는 지난달 37억 2700만원에 거래됐다. 직전 거래가격과 비교하면 3억 3000만 원 하락한 수준이다. 잠실엘스 전용 84㎡도 2억 원 낮은 31억 원에 손바뀜했다.
강남은 소형 아파트들도 가격 급락을 못 피해
주목할 점은 하락거래가 특정 단지나 가격대에 국한되지 않았다는 것이다. 50억 원대 초고가 아파트뿐 아니라 10억~30억 원대 주요 단지에서도 직전 거래보다 낮은 가격에 계약이 체결됐다. 16건 가운데 10% 이상 하락한 거래도 3건이었다.
소형 평형의 하락세가 두드러졌다. 강남구 도곡렉슬(전용면적 60.0㎡)은 직전 거래가인 27억 1000만 원에서 26억 3000만 원으로 3.0% 내렸다. 송파구 위례24단지(51.77㎡)는 16억 2000만 원에서 14억 9500만 원으로 7.7%, 잠실주공5단지(전용면적 미기재)는 40억 5700만 원에서 37억 2700만 원으로 8.1% 떨어졌다.
특히 올해 7월 20억 5500만 원에 거래됐던 강남구 성원대치2단지(49.86㎡)는 지난달 14억 원에 거래가 체결되며 31.9% 급락했다.
잔뜩 거품 낀 가격, 부동산세 부담 증가, 치솟는 금리 등이 복합적으로 작용하며 강남권역 아파트들을 끌어내리고 있다.
강남3구 약세 속 서울 아파트 상승세 3주째 둔화…0.07%↑
한편 강남을 제외한 서울 나머지 지역은 상승세를 유지했다.
5일 한국부동산원이 발표한 11월 첫째 주(11월2일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 직전 주 대비 평균 0.07% 상승했다. 상승폭은 3주 연속 축소됐다.
다만 흐름 자체는 현재까지는 상승이다. 주간 단위로 91주 연속 상승 흐름이 이어지고 있다.
강남3구(서초·강남·송파구) 약세는 지속됐다. 강남구(-0.39%)가 압구정·개포동 대단지 중심으로 전주 대비 낙폭을 0.01% 키웠고 서초구(-0.37%)도 하락폭을 0.02%포인트 확대하며 13주 연속 내렸다. 송파구(-0.17%)는 낙폭은 0.05%포인트 축소됐으나 9주째 하락세를 이어갔다.
여타 지역에서는 중하위권 중심으로 여전히 상승세가 유지됐으나 상승 강도는 다소 둔화했다.
종로구(0.35%→0.19%), 성북구(0.39%→0.30%), 서대문구(0.36%→0.31%), 도봉구(0.32%→0.20%), 강북구(0.32%→0.26%) 등 그간 오름세가 가팔랐던 일부 지역이 이번 주 상승폭을 축소했다.
서울 25개 자치구 중 상승폭이 확대된 곳은 노원구(0.12%→0.14%)와 은평구(0.14%→0.17%), 영등포구(0.12→0.16%) 3곳으로 조사됐다. 금천구(0.30%)는 전주와 상승률이 동일했다.
눈길을 끄는 건 경기다. 경기(0.20%)는 서울을 웃도는 상승률을 이어가는 가운데 용인시 기흥구(0.60%), 군포시(0.57%), 안양시 동안구(0.55%), 화성시 동탄구(0.49%) 등이 강세였다.
인천(-0.01%)은 약세가 지속됐고 수도권 전체로는 0.13% 상승했다.
비수도권(0.00%)에서는 4대 광역시(0.01%)는 상승했고 세종시(-0.01%)는 하락했다. 전남광주(0.00%)와 7개 도(0.00%)는 보합이었다.
전국 매매가격은 평균 0.07% 올랐다.
전국 아파트 전세가격은 직전 주 대비 0.10% 상승했다.
서울(0.17%)은 전주와 상승폭이 동일한 가운데 서초구(-0.01%)가 12주째 하락했고 송파구(-0.05%)도 잠실동 재건축 추진 단지와 가락동 중심으로 가격이 낮아져 올 3월 첫째 주 이후 처음 약세로 돌아섰다.
성북구(0.41%), 노원구(0.37%), 동대문구(0.29%), 금천구(0.29%), 성동구(0.28%), 강북구(0.25%) 등은 선호도가 높은 대단지, 역세권 등을 중심으로 상승세를 이어갔다.
경기(0.16%)에서는 용인시 기흥구(0.47%), 화성시 동탄구(0.36%), 광명시(0.33%) 등의 상승률이 높았다. 인천은 0.10% 올랐고 수도권 전체로는 0.16% 상승했다.
비수도권 전세는 0.04% 올랐다. 세종시가 0.22%로 상승폭이 컸고 4대 광역시와 7개 도는 각각 0.04% 상승했다. 전남광주는 0.01% 하락했다.
비강남과 경기도는 토허구역 해제해 임대차 수급 불균형 해소할 때
비강남서울과 경기도 주요지역의 매매가격을 밀어올리는 주요인은 임대차 시장의 수급 불균형이다. 전세가 극심한 품귀를 보이다 보니 월세까지 폭등 중이다.
7일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월1일부터 11월5일까지 노도강과 금관구 등 서울 외곽 6개 자치구의 월세 300만 원 이상 거래는 총 40건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 15건보다 25건(166.7%) 늘어난 것으로, 약 2.7배 수준이다. 지역별로는 구로구에서 15건으로 가장 많았고, 노원구 10건, 관악구 8건, 강북구 6건, 도봉구 1건 등으로 나타났다.
특히 노도강 지역의 고액 월세 거래는 지난해 3건에서 올해 17건으로 14건(467%) 증가했다. 금관구도 12건에서 23건으로 11건(92%) 증가했다.
실제 강북구 미아동 ‘한화포레나미아’ 전용면적 84㎡는 지난 6월 보증금 5000만 원에 월세 315만 원에 계약됐다. 노원구 중계동 ‘양지마을 대림1차’ 전용 84㎡도 지난달 보증금 2억 원에 월세 300만 원에 거래됐고, 같은 지역 ‘신동아’ 전용 115㎡는 보증금 3억 원에 월세 340만 원으로 계약됐다. 구로구 신도림동 ‘디큐브시티’ 전용 128㎡는 지난 8월 보증금 1억 원, 월세 450만 원에 거래되기도 했다.
서울의 올해 누적 매매가격 상승률은 8.80%에 달했는데, 전셋값 상승률은 이보다 높은 9.10%를 기록했다. 올해 전세 가격 상승률은 지난해 같은 기간 전세 가격 상승률의 4배 수준이다. 경기도는 더 심해서 올해 전세가격 상승률이 지난 해 동기 대비 7배에 육박한다.
전세가격이 이렇게 폭등하다 보니 월세도 폭등하고 매매가격도 상승할 수밖에 없다. 주지하다시피 임대차 시장가격은 수급에 의해 결정되는데, 여기에는 투기수요가 없다. 실수요만 있다는 말이다.
민간임대차 주택 물량이 감소한데에는 여러 원인이 복합적으로 작용하고 있다. 하지만 갭투기를 잡기 위해 매수자에게 실거주 의무를 부과한 10.15대책도 큰 역할을 하고 있다고 봐야 옳다. 매매시장을 안정시킬 전제가 임대차 시장의 안정이라는 점, 임대차 시장의 안정은 매매시장의 안정 이상으로 중요하다는 점 등을 감안할 때 정부는 서울과 경기도에 시행된 토허제를 거둘 필요가 있다.
임대차 매물이 제법 나오면 임대차 시장은 금새 안정을 찾을 것이고, 매매시장도 하향안정화 될 것이다. 금리 등을 감안할 때 갭투기 우려는 크게 하지 않아도 좋을 성 싶다. 물론 강남을 위시한 한강벨트는 토허구역으로 계속 묶어 놓는 것이 맞을 것이다.
